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Scopri come scegliere l’immobile in cui investire

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I big data e le altre innovazioni tecnologiche hanno reso più semplice investire i tuoi soldi in una vasta gamma di immobili.

Immagine casa

Gli investimenti immobiliari riescono a mantenere la stabilità ed un rendimento quasi garantito, ma negli ultimi tempi ci sono state molte innovazioni che lo hanno reso ancora più utile. La capacità di accedere e analizzare i dati in modo più completo,ad esempio, rende più semplice prendere decisioni fondate ed informate. Qualunque sia il metodo di investimento che scegli, tuttavia, una costante è che dovrai valutare le proprietà mentre lavori per decidere dove investire. Ecco i modi migliori per farlo in modo efficiente e preciso.

L’approccio al confronto delle vendite:


Questo è l’approccio più comune adottato dagli investitori immobiliari e in sostanza significa confrontare i prezzi di vendita di proprietà simili al fine di determinare quale sia un prezzo ragionevole per quello che stai considerando. Come al solito, ci sono molte sfumature. In primo luogo, la somiglianza deve estendersi oltre il tipo di proprietà al quartiere in cui si trova, la sua età, le caratteristiche interne ed esterne, le dimensioni, gli accessori e una pletora di altre considerazioni.

È anche importante notare che guardare ai prezzi di vendita è un errore comune da evitare. Chiedere prezzi e valore non è la stessa cosa. Dovrai andare oltre le brochure e condurre ricerche sui registri pubblici per scoprire quali importi sono stati concordati per tali proprietà.

Il modello dei prezzi delle attività in conto capitale
Questo modello adotta un approccio generale agli investimenti e tenta di determinare se il rischio che stai assumendo acquistando una proprietà è l’uso più giudizioso dei tuoi fondi. Puoi fare questo modellando quali sarebbero i tuoi rendimenti in diversi veicoli di investimento, in particolare quelli che hanno un rischio minimo o nullo, come i buoni del tesoro degli Stati Uniti o i fondi d’investimento immobiliari (REIT).

Una volta fatto, dovrai calcolare il potenziale reddito da locazione e quindi vedere quale prezzo di acquisto ti consentirebbe di ottenere più rendimenti rispetto alle alternative. Questo sarebbe quindi il valore della proprietà per te e, sebbene possa essere molto diverso dalla prospettiva del venditore, è quello con cui dovrai lavorare se vuoi trarre profitto utile dal tuo investimento.

È anche fondamentale tener conto di potenziali esborsi come ristrutturazioni essenziali, che possono essere grandi investimenti in se stessi. Sean Hayes, direttore generale del rivenditore di cucine e bagni Hausera, conferma che “Abbiamo scoperto che i proprietari di case hanno speso in media $ 12,800 per la ristrutturazione della cucina, $ 11,100 per il loro bagno e $ 10,800 per la loro lavanderia, e i rendimenti di tali investimenti in i termini di aumento del valore della casa erano molto significativi. “

L’approccio ai costi:


L’approccio dei costi prevede la stima di quanto costerebbe ricostruire la proprietà da zero, anche se spesso c’è una modifica in quanto la stima viene effettuata utilizzando i costi per i materiali e i processi di costruzione moderni. Questo è il metodo preferito con una proprietà di uso speciale, per la quale è difficile trovare confronti diretti.

La procedura è stimare il valore del terreno, supponendo che fosse libero. Questo può essere fatto considerando i prezzi di vendita di terreni simili. Un altro fattore che deve essere preso in considerazione è quale sarebbe il miglior uso del terreno e come ciò si tradurrebbe in un potenziale prezzo di vendita. Successivamente, dovrai stimare il costo di costruzione dell’edificio o degli edifici sulla proprietà. Puoi ottenere una cifra più accurata trovando il costo di ciascun componente e sommandolo, ma di solito è più efficiente ottenere una stima per metro quadrato per un edificio simile e quindi moltiplicare per la dimensione della proprietà target.

Infine, dovresti considerare l’ammortamento per tener conto di quanto il valore della proprietà si sarebbe ridotto nel corso della sua durata. Questo di solito viene fatto usando il metodo age-life, che assegna una potenziale durata di vita e deduce una percentuale in base alla durata della proprietà.

In definitiva, hai una vasta gamma di scelte quando si tratta di valutare la proprietà a fini di investimento. La chiave comune è assicurarsi di fornire quanti più dati accurati possibile, aiutandoti a prendere decisioni meglio informate sul percorso di crescita del tuo portafoglio e dei profitti.

2 Commenti

  1. Ottimo articolo e lettura molto fluida… Ho solo una piccola domanda su un concetto che non mi è stato reso chiaro: Cosa sono i Reit? Come vengono trattati? Grazie mille in anticipo e scusate il disturbo😊 Attendo impazientemente un nuovo articolo

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