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REIT: Real Estate Investment Trust

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Che cos’è un REIT? (Real Estate Investment Trust)

Reit

Un fondo d’investimento immobiliare (REIT) è una società proprietaria e che gestisce tipicamente immobili che generano reddito. La maggior parte dei REIT è specializzata in uno specifico settore immobiliare, concentrando il proprio tempo, energia e finanziamenti su quel particolare segmento dell’intero orizzonte immobiliare. Tuttavia, i REIT diversificati e speciali spesso contengono diversi tipi di proprietà nei loro portafogli. Le proprietà incluse in un portafoglio REIT possono includere complessi di appartamenti, data center, strutture sanitarie, hotel, infrastrutture – sotto forma di cavi in ​​fibra, torri cellulari e condutture energetiche – edifici per uffici, centri commerciali, self-storage, terreni boschivi e magazzini . Un vantaggio di essi per gli investitori di tutti i giorni è che offrono l’opportunità di possedere una porzione di immobili che genera reddito basato sui dividendi.

Comprensione dei REIT:

La maggior parte dei REIT ha un modello di business semplice: il REIT affitta spazio e riscuote gli affitti sugli immobili, quindi distribuisce tali proventi come dividendi agli azionisti.

Per qualificarsi come REIT, un’azienda deve rispettare alcune disposizioni del Codice delle entrate. Tali requisiti comprendono principalmente il possesso di beni immobili generatori di reddito a lungo termine e la distribuzione del reddito agli azionisti. In particolare, un’azienda deve soddisfare requisiti specifici, tra cui:

Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili, liquidità od obbligazioni
almeno il 75% del proprio reddito lordo da affitti di immobili, interessi su mutui che finanziano immobili o da vendite di immobili
Restituisce un minimo del 90% percento del proprio reddito imponibile sotto forma di dividendi degli azionisti ogni anno
Avere un minimo di 100 azionisti dopo il suo primo anno di esistenza
Non avere più del 50% delle sue azioni detenute da cinque o meno persone nell’ultima metà dell’anno imponibile

Ricapitolando:

Un fondo comune di investimento immobiliare è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà produttive.
Il REIT azionario possiede e gestisce proprietà immobiliari.
I REIT ipotecari detengono o scambiano ipoteche e titoli garantiti da ipoteca.
I REIT generano un flusso di reddito costante per gli investitori ma offrono poco in termini di apprezzamento del capitale.
La maggior parte dei REIT sono quotati in borsa come titoli, rendendoli altamente liquidi, a differenza della maggior parte degli investimenti immobiliari.

Tipi di REIT:

Esistono diversi tipi di REIT. I fondi hanno classificazioni che indicano il tipo di attività che svolgono e possono essere ulteriormente classificati in base al modo in cui le loro azioni vengono acquistate e vendute.

1) Il REIT azionario è la forma di impresa più comune. Queste entità acquistano, possiedono e gestiscono immobili a reddito. I ricavi provengono principalmente dagli affitti e non dalla rivendita delle proprietà del portafoglio.

2) I REIT ipotecari, noti anche come mREIT, prestano denaro ai proprietari e agli operatori immobiliari. Il prestito può avvenire direttamente tramite mutui e prestiti o indirettamente tramite l’acquisizione di titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono investimenti che detengono pool di mutui emessi da imprese sponsorizzate dal governo (GSE). I loro guadagni provengono principalmente dal margine di interesse netto: lo spread tra gli interessi che guadagnano sui prestiti ipotecari e il costo del finanziamento di questi prestiti. A causa del focus incentrato sui mutui di questo REIT, sono potenzialmente sensibili agli aumenti dei tassi di interesse.

3) Le imprese REIT ibride detengono sia immobili in affitto fisico sia prestiti ipotecari nei loro portafogli. A seconda del focus di investimento dichiarato dell’entità, questi possono ponderare il portafoglio con più proprietà o più partecipazioni ipotecarie.

4) I REIT negoziati pubblicamente offrono azioni dei REIT negoziati pubblicamente che quotano in una borsa valori nazionale, dove vengono acquistati e venduti da singoli investitori. Sono regolati dalla Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti.

5) Anche i REIT pubblici non negoziati sono registrati presso la SEC, ma non sono scambiati su borse valori nazionali. Di conseguenza, sono meno liquidi dei REIT quotati in borsa ma tendono ad essere più stabili perché non sono soggetti alle fluttuazioni del mercato.

6) I REIT privati ​​non sono registrati presso la SEC e non sono scambiati su borse valori nazionali. Funzionano esclusivamente come collocamenti privati ​​che vendono esclusivamente a un elenco selezionato di investitori.

Pro e contro:


I REIT possono svolgere un ruolo importante in un portafoglio di investimenti. Come per tutti gli investimenti, hanno i loro vantaggi e svantaggi. Tra i lati positivi, essi sono facili da acquistare e vendere, poiché la maggior parte degli scambi su scambi pubblici. Questa caratteristica commerciabile mitiga alcuni degli svantaggi tradizionali del settore immobiliare.

Tradizionalmente, il settore immobiliare è notoriamente illiquidità (la proprietà può impiegare molto tempo a vendere o acquistare) e la sua mancanza di trasparenza in quanto non tutti i mercati offrono informazioni affidabili su tasse, proprietà e zonizzazione. Essi sono regolati dalla SEC e devono presentare relazioni finanziarie verificate. Per quanto riguarda le prestazioni, Essi offrono rendimenti interessanti adeguati al rischio e un flusso di cassa stabile. Inoltre, una presenza immobiliare può essere positiva per un portafoglio, diversificandolo con una diversa classe di attività che può fungere da contrappeso ad azioni o obbligazioni.

Sul lato negativo,essi non offrono molto in termini di apprezzamento del capitale. Come parte della loro struttura, devono rimborsare agli investitori il 90% delle entrate. Pertanto, solo il 10% del reddito imponibile può essere reinvestito nell’impresa per acquistare nuove partecipazioni. I dividendi ricevuti dalle partecipazioni REIT sono tassati come reddito normale. Un rischio primario per i REIT è che sono soggetti alle fluttuazioni del mercato immobiliare. Inoltre, come la maggior parte degli investimenti, non garantiscono un profitto o assicurano contro le perdite. Inoltre, alcuni di essi hanno commissioni di gestione e transazione elevate.

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